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我国“在宏观上不缺房了吗”?为什么楼市衰炮始终有市场?

2018-07-11 16:02编辑:duxue.org人气:


  2017年7月,国家统计局发布数据,中国居民平均住房建筑面积40.8平米,其中,,城镇人口平均36.6平米;农村人口平均45.8平米。和世界其他国家对比,我国人均住宅面积已经上升到世界第三位,第一是美国,人均67平米;第二是意大利,人均43平米。所谓的发达国家日本,人均只有19平米。统计局数据一公布,老百姓多数感觉到被平均了,当然,更引人注目的是,市面上部分媒体和专家据此认为,中国住宅市场已经饱和了,甚至存在严重过剩;由此他们就推导出,中国房地产市场存在严重泡沫这个结论,认为支撑房价稳健上涨的基础不存在,中国房地产市场的发展不可持续。那么,实际情况是不是正如这些媒体和专家所言呢?老百姓的切身感受和媒体专家的所谓“专业”判断为什么不一致呢?其中要害在哪?……笔者想就这个问题谈几点不成熟的看法。

  1.中国住宅市场供给和需求存在结构性的矛盾。简单说,就是乡村或者农村的房子足够了(若按照常住人口计算,农村的人均住房面积实际可能超过100平),甚至可以说是过剩,但是,城镇尤其是城市的住宅供应不够;镇和小城市(县城和部分地级市)的住宅供应基本能够匹配需求,部分城市甚至存在一定程度的过剩,但是,重点城市(本文所说重点城市,包括北、上、广、深、宁、厦等一线城市,省会城市,GDP超过5000亿的经济强市和城区人口超过300万的地级市等)的住房供应,远远不能满足实际需求。在中国城市化大潮中,人口不断由农村向城镇转移,不断由镇和小城市向大城市转移,对农村住房的需求总体是不断衰减的,对于小城市的住房需求总体增长速度也比较缓慢。因此,简单的将城市居民人均住宅面积和农村居民人均住宅面积汇总平均,简单的将小城市(镇)居民人均住宅面积和大城市居民人均住宅面积汇总平均,实际都并无太大意义。欧美已经完成城市化,而我国尚处于城市化中盘(城镇化率58%),处于两个时空背景的经济体,简单对比住宅人均建筑面积,也没有实际意义。

  2.不能简单地将住房自有率高作为我国住房市场饱和的证据。所谓住房自有率,是国际上考察居民居住条件的常用指标,其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。据财政部2016年公布的数据,我国家庭住房自有率超过85%,另外一些渠道的统计,这一数据甚至已经达到89%。因此,也有媒体、专家和官员根据这一数据和指标认为,中国住宅市场已经完全饱和,甚至过剩。其实,这种看法的错误与前文所谈的根据人均住宅面积高得出中国住宅市场饱和这个结论所犯逻辑错误,如出一辙。首先,住房自有率高,也是一个总量概念,其忽视了数据内部的结构性矛盾。其次,因为概念的界定是住在自己有产权的房子的家庭才能算作分子,所以,这个概念忽视了一类人群,这类人群自己虽然有产权住房,但是,为了家庭成员工作、生活和学习更加方便,或者因为其他原因,自己并没有住自己的房子,而是租住别人的房子。简单说就是,这类人群既是租客,也是业主。在大城市,这类人群还不在少数,而且越来越多;在西方国家,这类人群也不在少数。因此,并不能根据自有住房率高低这个带有蒙蔽性的概念,来判断一国住宅市场是否已经饱和。更重要的是,老百姓都住自己有产权的房子,实际表明,人口流动性很差,人口流动频率低,劳动力的活力和人才的创造力未得到广泛激发,人口要素实际没有得到有效高效优化配置。而这些恰恰反映的是,城市化水平很低,经济和社会发展水平仍然落后。世界上住房自有率最高的国家是亚美尼亚,达到96%,基本没有所谓的城市化概念;而世界上住房自有率最低的国家是瑞士,不到34%。欧美发达国家住房自有率平均处于40%。因此,不能因为住房自有率高就得出我国住宅市场饱和、住宅市场发展已无空间这个错误结论。住房自有率越高说明城市化的空间越大。

  3.要搞清楚我国城市或者城镇究竟有多少套住房,这是一个问题。因为我国住宅市场,存在着各种性质的住房,其中,最好统计的当然是商品房和老私房,因为有产证或者完整的购房合同,除此之外,其他性质的住房,例如福利分房、央产房、军产房、商住房、集资建房、经济适用房、小产权房、廉租房、公租房、限价房、事业单位公寓等等,具体套数都是很难统计的。不动产登记尚未完成,就是不动产登记完成了,前述某些性质的住房,肯定也没有登记在册,因为这类资产的性质不在不同的地方、不同的部门可能会有不同的理解,也分属不同的部门管理。因此想要搞清楚弄明白我国住宅市场到底有多少套房子,甚至要搞清楚弄明白陕西省西安市到底有多少套房子,这是一个难题!这个难题实际是中国房地产市场典型国情之一。1978年以前,我国在建国30年内是没有盖什么商品房的,但是在城里确实是盖有住宅,当然,国有企业的工人,多数当时住的是棚户区;1978年至1998年房改之前,全国各地也只是零星地盖了一些商品房,但是,因为改革开放,经济加速发展,城里部分行政企事业单位确实有条件为职工改善住房条件,因此盖了一些福利房。房改以后,2003年以前,实际在全国并没有掀起盖商品房高潮,城市老百姓从上到下还没有真正接受房改这一事实。1998年至2003年期间,部分城市部分单位仍然在进行福利分房,当然有的是打着集资建房的名义。全国真正大力开展商品房建设,是在2003年以后了,实际我国商品房大力发展也就短短15年。期间,2010年以前,由于全国范围的管理不到位,由于土地招拍挂政策的猛然收紧,某些基层组织伙同地方开发商浑水摸鱼,盖了大量的小产权房。这就是中国房地产市场供给侧的实际情况,也是中国房地产市场的国情。具体要搞清楚各类性质的住房到底总共有多少套,真是个难题。在这种情况下,就断然认为中国住宅市场存在过剩,在逻辑上是不通的。

  4.笔者也根据统计局公布的有关数字试着推算一下中国城市或者城镇大概有多少套住房。这里就不计算农村有多少套住房了,因为农村的住房尤其是距离最近的县城都超过十公里的农村住房,对于现代的住房市场来讲,没有意义。2016年全国人口统计显示,全国城市(含县城)常住人口6.32亿(城镇常住人口8.2亿);而人均住宅面积是36.6平米。因此,推算全国城市住房总建筑面积是231亿平米。另外,笔者统计了1987年到2017年上半年住宅销售总面积是139亿平米(其中,住宅134.3亿平米,别墅4.7亿平米)。这个139亿平米和前述的231亿平相比,差距较大。因为139亿平米仅统计销售面积,而且是没有统计1987年以前的销售面积(当然,1978年至1986年,实际的住宅销售面积是很少的)。按套均80平米算,139亿平米折算1.74亿套;231亿平米折算2.89亿套。补充一点,住宅销售面积并不等于商品住宅面积,有的住宅统计在销售里面,但并不是商品住宅。当然,1998年以后,住宅销售面积可以等同于商品住宅新增面积,这个数字约是134亿平米,按套均80平米测算,折算等于1.6亿套房。应当说,1.6亿套房,可能和我国商品住宅数量比较契合。那么其余的约1.3亿套房(假设总套数是2.89亿套),应该就是其他各类性质的住房总数了。

  5.如果考虑到城市化进程,则我国城市目前的住宅总面积或者套数都是不够的。笔者一贯认同“城市化”,而不认同所谓的“城镇化”。根据我国人口统计,截止2016年底,我国城市化率约46%(城市常住人口约6.32亿,总人口13.83亿)。按照国际通行标准,75%的城市化率,不考虑人口增量的前提下,则未来至少还有4亿人进城市;如果按照80%的城市化率,则未来至少还有4.7亿人进城市。就按新增4亿人来算,我国城市人口未来将超过10亿。面对10亿人的居住需求,2.89亿套户均80平米的房子够吗?丁对丁,卯对卯,一家一户一套房,没有改善型需求,没有结婚分房立户需求,没有独居用房需求,没有投资需求,当然也就更没有投机性需求;上海的住房供应刚好匹配上海的住房需求,北京的住房供应刚好匹配北京的住房需求,乌鲁木齐的住房供应刚好匹配乌鲁木齐的住房需求,咸阳市的住房供应刚好匹配咸阳市的住房需求……供给需求对应结构完美……这些都可能吗?当然不可能。当然,仿照邻国朝鲜进行低水平配给制,理论上可能会做到。当然我们国家,已经不可能有这个选项。因此,面对浩浩荡荡、史无前例的城市化进程,我国城市的住宅总面积或者套数是远远不够的,不仅数量上不够,而且结构上也严重不对应。提醒一下,以上测算还假设人口总量不新增,实际上,我国近年来的人口自然增长率都在5%以上。如果考虑人口新增因素,那我国城市的住宅总面积或者套数,就更加捉襟见肘了,远远不能满足城市新进人口居住需求。

  6.进一步的,如果考虑我国城市居住水平的提升空间,则现阶段我国城市的住宅总面积、总套数和安居水平,远远不能满足城市居民和家庭正常抬升的居住需求。首先,正如前述第一点所述,重点城市,尤其是一线城市和部分二线城市,面对日益涌进的新增人口和存量居民的改善性居住需求,甭说安居水平了,就连基本的安居都无法满足。其次,重点城市的老旧住宅,80%以上都是在1998年以前盖的,没有电梯,没有车库,砖混结构,无保温无隔热无防盗无防火,没有小学幼儿园配套,甚至没有统一的物业管理,年久失修……此类房子的居住水平,是很低的。更别说老私房了,许多老私房是平房,后来为了分户私搭乱建是常事,棚户区更别提了,还有城中村……这些住宅的居住水平是很低的。那么,对于老旧住宅、老私房、棚户区和城中村的居民来讲,改善居住条件,住上有电梯有物业有安保有绿化有小区有配套有管理的楼房,就是一种最简单最直接的改善性需求。毛估一下,前述约1.3亿套此类房子,为了满足改善性需求,至少有一半以上是需要置换或者改造的,也就是说,至少有约7000万套商品房住宅置换或者升级需求。按户均100平米测算,此类最基本的改善性需求至少需要70亿平米。2016年我国住宅销售14亿平米,是历史最高水平,就以这个最高水平算,单单此类70亿平米的改善性需求,就得不吃不喝5年才能满足。由此可见,我国住宅市场饱和了吗?城市,尤其是重点城市的住房,有哪一门子的资格谈过剩呀?

  2002年以来,有无数个专家粉墨登场,高声喧哗房地产市场过剩,无端指斥房价泡沫严重,声撕力竭唱衰地产房产,甚至可着劲儿地唱衰整个中国经济!当然,更早的有1989年的某篇报道,说什么房地产市场过热、不吃不喝100年买不上一套房!楼市衰炮,最著名的要数魏杰、王小广、谢国忠、牛刀、时寒冰、曹建海、侯宁等,当然,如马光远、叶檀等摇摆派,也可看作是楼市衰炮。现实一次又一次的把这些衰炮的脸打了个遍。这些年来,这些衰炮们的错误言论不知误导和坑害了多少居民和家庭!可谓是罄竹难书!他们中有人已经改变当初错误的看法,如曾于2013年豪言“楼市不崩盘,我就去跳楼”的魏杰现在已经承认,因为供不应求,重点城市的房价还有可能上涨。当然,他们中更多的是“死猪不怕开水烫”、蒙眼狂奔、一味傻空的顽固派,比如时寒冰、曹建海、牛刀等,已经达到“我思故我在”、“真理就在我手上”这种恼羞成怒状态。其实,只要具体问题具体分析,解一些简单的数学运算题,运用最简单的逻辑,回归最初的常识,撕开这些楼市衰炮的画皮、冲刷这些楼市衰炮的愚昧并不难。

  但是,笔者也在想,为什么这么简单的常识,这么简单的数学运算题,就是没人去做?就是没人去相信?大家宁愿蒙着眼睛去听一些所谓的“砖家”胡说八道。为什么楼市衰炮在过去十多年以来始终有广泛的市场?为什么楼市衰炮“野火烧不尽,春风吹又生”?……反复思考,我的结论是:这些现象、这种现象恰恰说明——普罗大众,新进城市的普罗大众还是无产者,还没有自己独立产权的住房!他们潜意识里祈望能够低价买一套属于自己家庭的称心满意的住房!而这,不就刚好说明:城市,尤其是重点城市的住宅供应远远不足吗?不就刚好说明:城市,尤其是重点城市的住宅潜在需求是多么的庞大吗?真的很庞大,以至于庞大到当你猛然一回头发现,“所有的空头都是真正的死多头”!在这种背景下,市面上的部分媒体和专家不知道从哪里来的底气和资格谈住房“过剩”两个字!!!(金融界)

  作者:中国民生银行“民银智库50人论坛”研究员 周文豪 

(来源:网络整理)

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